Рублевые цены вытянул долларовый сегмент. Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2017 года

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Июл 17 Июн 17

Индекс стоимости жилья, Р/м2 168 108 +0,3%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 832 -4,0%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 493 -5,3%

На фоне резкого ослабления рубля вторичный рынок недвижимости Москвы в июле оказался в небольшом плюсе – средние рублевые цены вытянул дорогой сегмент, где стоимость жилья все еще часто номинируется в долларах. При этом стоимость основной массы жилья продолжает ползти вниз.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в июле снизился на 4%, а рублевый, наоборот, прибавил 0,3%. Такая ситуация типична для периодов снижения курса рубля: так как цены на рынке в основном рублевые, укрепление доллара приводит к просадке долларового индекса. При этом цены на дорогое жилье до сих пор выставляются в твердой валюте, благодаря чему этот сегмент в июле «виртуально» подорожал в рублях сразу на 3,3% и в итоге обеспечил небольшой рост среднерыночному рублевому индексу.

То, что драйвером рынка в июле стала именно высокобюджетная недвижимость, наглядно демонстрирует ценовая динамика по типам жилья. Если рынок в среднем подрос в рублях на 0,3%, то квартиры в монолитно-кирпичных домах, большинство из которых относится к бизнес-классу, прибавили 0,9%. Цены на типовые кирпичные дома и сталинки увеличились только на 0,2%, а все панельные и старые кирпичные дома, на которые приходится львиная доля спроса, вообще ушли в минус.

Такая же картина вырисовывается и при рассмотрении движения цен в разрезе комнатности – больше всего подорожали дорогие «трешки» и многокомнатные квартиры.

Из-за ослабления рубля и роста курса доллара в июле в лидерах рынка оказались округа с наибольшей долей дорого жилья – Центральный, Юго-Западный и Западный. Компанию им составил Восточный округ, где сосредоточено больше всего пятиэтажек. Напомним, владельцы хрущевок пытались повысить цены после запуска программы реновации – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2017 года». Попытки эти не увенчались успехом, но надежды части продавцов еще живы, с чем, по-видимому, и связан июльский «успех» ВАО.

Рост цен на дорогое жилье в июле не отражает реального положения дел на рынке недвижимости и обусловлен исключительно колебаниями валютных курсов. Как неоднократно отмечал IRN.RU, номинированная в долларах высокобюджетная недвижимость лишь на первом этапе выглядит более устойчивой к ослаблению рубля, однако в более долгосрочной перспективе цены в этом сегменте теряют не меньше, чем в «экономе».

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ USD EUR Июл 17 Июн 17

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 136 587 -0,4%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 142 167 -0,2%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 154 455 -0,1%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 156 295 -0,2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 189 715 +0,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 219 513 +0,9%
Все панельные и блочные дома 144 403 -0,2%
Все монолитные и кирпичные дома 188 508 +0,4%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ USD EUR Июл 17 Июн 17

Однокомнатные квартиры 157 779 0,0%
Двухкомнатные квартиры 160 035 +0,5%
Трехкомнатные квартиры 161 875 +1,5%
Многокомнатные квартиры 212 509 +2,1%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ USD EUR Июл 17 Июн 17

Центральный округ 330 873 +2,0%
Северный округ 160 747 -0,4%
Северо-Восточный округ 146 382 -0,3%
Восточный округ 148 222 +0,4%
Юго-Восточный округ 132 966 -0,6%
Южный округ 139 852 -0,8%
Юго-Западный округ 209 897 +1,8%
Западный округ 188 587 +0,5%
Северо-Западный округ 166 505 -0,2%
Все районы за МКАД 122 341 -1,1%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD EUR Июл 17 Июн 17

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир 302 024 +3,3%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 114 090 -0,7%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,65 +4,0%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Июл 17 Июн 17

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье -1,0 %/мес. -0,9%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 1,0 б.деп. -1,6 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Намного показательнее в этом плане ситуация в сегментах массового спроса, давно перешедших на рубль. А там цены продолжают медленно, но верно ползти вниз из-за ограниченности платежеспособного спроса и все возрастающей конкуренции с первичным рынком - несмотря на летнее затишье, девелоперы выводят на рынок все новые и новые проекты: «Новостройки Москвы на старте продаж в июне 2017 года: что, где, почем», «Новостройки Москвы на старте продаж в июле 2017 года: что, где, почем». Так как существенного роста благосостояния нам пока не обещает даже правительство, а девелоперы явно не собираются снижать активность, тренд на снижение цен в обозримом будущем, скорее всего, не изменится – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU».

Новость добавлена: 
08/09/2017