Как выгодно сдать в аренду квартиру в Москве

Инвестиции в недвижимости для последующей сдачи ее в аренду по сей день являются актуальным способом получения пассивного заработка. Казалось бы все просто – приобретаешь жилье, обставляешь его всем необходимым, сдаешь и ежемесячно получаешь прибыль. Но не все так просто, как это кажется на первый взгляд. Большая конкуренция в данной инвестиционной нише создает некоторые трудности для арендодателей. В этой статье мы расскажем о том, как сдать квартиру в аренду квартиру в Москве на выгодных условиях.

Стоит ли искать посредника

После того как вы определились с тем, сдавать ли квартиру в аренду, следует разобраться, как именно это лучше всего сделать. В настоящее время число квартир, сдаваемых в аренду в Москве и Московской области насчитывает более ста тысяч. Большое количество предложения и конкуренция – это далеко не главные проблемы арендодателя. К этим проблемам можно прибавить и растущие требования клиентов. Арендодатели, которые весьма условно знакомы с положением дел на рынке жилой недвижимости, вряд ли смогут рассчитывать на серьезный успех. Для успешной сдачи квартиры необходимо знать множество тонкостей и особенностей рынка и иметь определенный опыт в этом деле. В связи с этим все чаще собственники активов в виде жилой недвижимости прибегают к помощи специалистов-посредников.

Закономерно, что первый вопрос, который возникает у новоявленных арендодателей – это «Сдавать квартиру самостоятельно или прибегнуть к помощи эксперта?». Наиболее благоприятным обстоятельством для многих является возможность сдать квартиру друзьям или родственникам, если кто-то из них испытывает в этом потребность. Безусловным плюсом такого договора будет безопасность, но цену придется по дружески снизить. Но, как правило, ни хорошая скидка, ни бонусы не являются гарантией того, что финансовые вопросы не испортят дружеские или родственные отношения.

Никто не мешает попробовать сдать жилье самостоятельно. В настоящее время для этого есть масса возможностей и интернет-сервисов. Однако, следует понимать, что таким образом вы принимаете на себя некоторые риски и заботы в виде составления грамотного договора аренды и прочее. Юридически грамотно составленный договор является залогом успешного решения спорных моментов, которые могут возникнуть при взаимодействии с арендатором.

Сдавая квартиру самостоятельно, вы в некоторой степени рискуете наткнуться на мошенников, которые постоянно ведут «охоту» на непутевых собственников и арендодателей. Такие мошенники могут снять у вас квартиру и пересдать ее нескольким субарендаторам или, того хуже, продать ее по подложным документам. В этом случае закон будет на вашей стороне, но возврат квартиры, а также ее первозданного физического состояния может оказаться делом довольно хлопотным и непростым. Поэтому, задаваясь вопросом о том, как сдать квартиру в аренду правильно, не лишним будет рассмотреть вариант ее сдачи через посредника.

Поэтому наиболее безопасным способом сдачи квартиры в аренду является заключение договора с профессиональным агентством, имеющим хорошую репутацию. Такие агентства помогут вам при поиске подходящих арендаторов и окажут юридическую поддержку при составлении индивидуального договора аренды, куда смогут включить все ваши пожелания относительно условий сдачи и проживания в квартире. Также вы сможете застраховать вашу квартиру и все имущество, находящееся в ней. Все вопросы, касающиеся встреч с предполагаемыми жильцами риэлтор берет на себя, экономя ваше время. Но и самый главный финансовый вопрос через агентство можно решить выгоднее, чем при самостоятельных действиях. В виду наличия большого опыта, а также маркетинговых навыков и технологий, агентство подберет вам клиента на наиболее выгодных для вас условиях, окупив при этом процент ваших отчислений за его работу.

Какие потребуются документы

Для подписания договора найма, вам необходимо собрать ряд документов, а именно:

- паспорт собственника;

- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;

- свидетельство о госрегистрации права собственности;

- в случае, если квартира приобретена в 2016 году, нужно предоставить выписку из ЕГРП;

- документы, подтверждающие факт приобретения/дарения/передачи по наследству квартиры.

Кроме того, нужно получить согласия собственников квартиры, а также тех, кто проживает в ней на постоянной основе, в случае, если квартира не куплена специально под сдачу в аренду.

После решения этих формальностей следует составление договора аренды. Его можно составить и самостоятельно, подобрав в интернете подходящую типовую форму. Но следует понимать, что формы договоров, размещенные на бесплатных ресурсах, скорее всего уже устарели и не предоставят вам должных юридических гарантий. Поэтому лучше всего обратиться с этим вопросом к специалистам.

По словам директора по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse Станислава Лобанова, основным документом является договор найма, в котором каждая сторона прописывает детально условия аренды, начиная от ее сроков и периода оплат, заканчивая обязанностями по уплате ЖКХ, а также дополнительных услуг: консьерж-сервис, аренда парковочного места, услуги клининга и другие.

Как составить договор найма

К вопросу составления договоров необходимо относиться весьма ответственно. Прежде всего договор должен содержать полные реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества, даты рождения, реквизиты паспортов, контактные данные). До подписания договора, нужно сверить паспорт арендатора с данными, указанными в договоре. Следует отметить, что чем больше у вас сведений об арендаторе, тем это лучше для вас.

Нужно обязательно указать в договоре ограниченный перечень лиц, которые будут проживать в квартире. Данный пункт может обезопасить вас от пересдачи вашей квартиры в субаренду целой группе неизвестных лиц. Также необходимо предусмотреть пункт о возможности повышения цены аренды, с целью покрытия инфляционных расходов.

Следует также предусмотреть пункт об оплате коммунальных счетов и заранее решить вопрос с тем, кто их будет оплачивать. Необходимо уточнить срок выплаты аренды и размер денежной компенсации в случае просрочки. Кроме того, укажите в договоре возможность его досрочно расторгнуть по инициативе одной из сторон, а также сумму залога и процедуру его возврата.

По словам генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, при выборе плательщика по ЖКХ всё зависит от конкретной ситуации и тарифа.

«Самое простое решение – включить расходы на ЖКХ в стоимость найма квартиры. Минусы такого решения - наниматель не будет экономить ресурсы, вам придётся тратить личное время на оплату счетов, в зимнее время чистый доход от квартиры уменьшится из-за сезонного повышения расценок. Если же вы решили переложить оплату счетов на жильца, следите за тем, чтобы все платежи происходили вовремя. В случае задолженности по коммунальным платежам, жильцу будет проще переехать от вас, чем выплатить сумму за год», - рассказала Яна Глазунова.

Обязательно составьте опись находящегося в квартире на момент сдачи имущества. Особое внимание уделите бытовой технике и наиболее дорогостоящим предметам интерьера. В противном случае, вы не сможете доказать вашу собственность на данные предметы в случае их пропажи или порчи.

По словам директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, в договоре необходимо предусмотреть правила посещений квартиры собственником.

«Как правило, собственник может приходить в квартиру раз в месяц за получением арендной платы, и должен предупредить жильцов о своем посещении заранее», добавила Мария Жукова.

Что поможет сэкономить

В первую очередь, можно сэкономить на изысках в ремонте. Тем более, если речь не идет о сдаче квартиры в элитном или бизнес-сегменте. Самое главное, чтобы квартира выглядела ухоженно, чисто и имела «свежий» ремонт, пусть и не очень дорогой. Самое главное, чтобы исправно работали краны, дверные замки, розетки, проводка и бытовая техника. Все это лучше всего проверить сразу вместе с жильцом, чтобы в дальнейшем не возникло необоснованных претензий и непонимания.

Более вероятно, что вы быстро и выгодно сдадите квартиру, если она будет оборудована необходимым минимумом мебели и техники. Главное, чтобы в квартире были: хозяйственная плита, стиральная машинка, холодильник, микроволновая печь, чайник и телевизор. Также не стоит обременять будущего жильца необходимости поиска компании для проведения интернета и покупки оборудования. Установить Wi-Fi роутер и провести скоростной интернет лучше самому, а вашему арендатору будет приятно, что вы об этом уже позаботились. Вместе с интернетом вы можете установить минимальный пакет TV каналов, что также не обойдется вам дорого, но будет приятной мелочью для клиента.

«Принято считать, что на стоимости квартиры влияют как расположение дома и инфраструктура вокруг, так и общее техническое состояние дома, квартиры, включая состояние сантехнических узлов и электрических проводок. Однако, все больше людей ценят свое время и отказываются от «голых» квартир, отдавая предпочтение уже отремонтированным, этот фактор заставляет владельцев нового или вторичного жилья пересматривать отношение к состоянию квартиры в целом: обновлять проводку, выбирать качественную сантехнику, привлекать профессиональных дизайнеров к обновлению интерьера. Миссия последних - предложить клиенту самое ценное, время. А оно, бесспорно, высвобождается, если ее обустройством занимаются профессионалы», - рассказал архитектор, основатель ArtΒaza design studio Сергей Ковалев.

Перед сдачей квартиры в аренду нужно трезво оценить какая мебель является необходимой, а какая стоит без надобности. От нефункциональной мебели лучше сразу избавить и не обременять ее наличием будущих жильцов. В квартире должны быть современные и функциональные шкафы, тумбочки, комод, кровать и диван. При этом спальные места должны быть оборудованы удобными и свежими матрасами, подушками, одеялами и новым постельным бельем.

Рынок арендной жилой недвижимости имеет сезонные тенденции. Как правило, пик спроса на арендованное жилье возрастает летом и идет на спад к середине осени. Таким образом, выбрав для сдачи в аренду летний период, вы может поднять цену до 7%. Данное обстоятельство объясняется приездом в Москву абитуриентов со всех российских регионов. Также имеет место «наплыв» туристов из разных стран и другие миграционные факторы. Поэтому выгоднее всего сдавать жилье именно в такие «горячие» месяцы.

При покупке квартиры исключительно в инвестиционных целях, следует также учитывать, что наибольшее количество спроса ориентировано на однокомнатные квартиры или комнаты в многокомнатных квартирах. Сдать большую квартиру целиком одному арендатору гораздо сложнее.

Ну и главным фактором, влияющим на стоимость аренды, конечно же, является территориальное расположение квартиры. Не стоит, наверное, и объяснять, что чем ближе квартира к центру города, тем дороже будет стоить ее аренда. По данным агентства РБК, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Центральном автономном округе, примерно, 55000 рублей. Наименее дорогие столичные округа - это ЮАО, ЮВАО и ВАО, а самые дорогие: ЦАО, ЗАО и ЮЗАО

Многие задаются вопросом, можно ли сдать квартиру в аренду на выгодных условиях или лучше положить деньги на депозит в банке, но ответ на этот вопрос во многом зависит от вас самих. Учитывая все перечисленные моменты, не завышая излишне цену на аренду вашей квартиры, подобрав надежное агентство, вы без сомнения найдете клиента в кратчайшие сроки и реализуете ваш инвестиционный проект в лучшем виде.

Новость добавлена: 
12/26/2017