Московский наем: сезонные колебания на фоне стабильности

Рынок городской аренды имеет четко выраженную сезонность и из года в год живет по одним и тем же законам.

По наблюдениям специалистов аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», в феврале и марте 2010 г. рост арендных ставок составил порядка 5%. В конце апреля и в мае стоимость аренды квартир снизилась, опять-таки не более чем на 5%. Равновесие продлилось до середины июля. Когда в Москву из летних отпусков вернулись арендаторы (и, как следствие, вырос спрос), тренды сменились на противоположные, и арендные ставки возобновили свой рост, который продлился примерно до начала октября.

Как утверждает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», ставки с начала высокого сезона на рынке городской аренды в среднем выросли на 15–17%. Однако как только все арендаторы нашли себе квартиры в столице и ажиотаж утих, цены снова упали. «В октябре по сравнению с сентябрем средняя стоимость квартир экономкласса в рублевом эквиваленте изменилась следующим образом: однокомнатные и двухкомнатные подешевели на 1%, трехкомнатные — на 3,8%», — констатирует М. Жукова.

В ноябре спрос продолжал снижаться. По данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость найма комнаты в Москве на конец ноября составляла 12,96 тыс. руб./мес., что на 0,1% меньше, нежели в октябре. В Подмосковье данный показатель составил 10,37 тыс. руб. (+0,3% к показателю прошлого месяца). В Московской области за однушку экономкласса хозяева просили в среднем 19,3 тыс. руб./мес., за двушку — 25,2 тыс. руб./мес., трешку — 35,2 тыс. руб./мес.

В декабре ставки существенно не изменились, а вот количество предложений снизилось. Неудивительно: в этом месяце традиционно царит предновогоднее настроение. Собственники, озабоченные организацией торжеств для своих близких, покупкой подарков и поездками в отпуска, не готовы заниматься сдачей квартир в аренду и снимают предложения с реализации. Часть арендаторов также покидают свои обжитые временные жилища. Например, приглашенные в Москву на работу иностранные специалисты возвращаются на родину провести рождественские и новогодние праздники с родными и близкими. Тем не менее показатели спроса и в декабре оставались достаточно высокими и превышали пиковые значения как 2008-го, так и 2009 г., отмечает Мария Жукова.

В целом рынок аренды в 2010 г. был более активным, чем ожидали. Экономическая ситуация постепенно улучшается, количество рабочих мест растет, и в столице вновь повышается популярность квартир в аренду. Как отмечает М. Жукова, в самом дешевом сегменте — от 750 до 1000 долл./мес. — большой разрыв между спросом и предложением (почти в два в половиной раза) подталкивает ставки аренды вверх. Они и растут понемногу. «Если осенью 2009 г. однокомнатную квартиру экономкласса можно было снять за 22 тыс. руб./мес., то в прошлом году в октябре — декабре подобное жилье уже оценивали в 25 тыс. руб./мес., — констатирует Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». — Двухкомнатную квартиру в 2009 г. можно было снять за 27 тыс. руб./мес., а минувшей осенью — уже за 30 тыс. руб./мес.». То есть за год стоимость аренды наиболее востребованных однокомнатных и двухкомнатных квартир экономкласса повысилась в среднем на 3 тыс. руб. «Это довольно традиционный рост, который был присущ рынку аренды в докризисные годы», — комментирует эксперт.

В мире дорогих квартир

Сегмент аренды объектов бизнес-класса, особенно элитных квартир, имеет свои тенденции и порой живет по иным законам, чем весь остальной рынок.

В прошлом году, по наблюдениям Галины Ткач, директора департамента аренды компании IntermarkSavills, происходил рост среднего бюджета аренды квартир, запрашиваемых потенциальными нанимателями. На конец декабря 2010 г. средневзвешенное предложение и удельная ставка аренды в сегменте дорогого жилья составили 6335 долл./мес. и 607 долл./кв. м/год. Рост среднего бюджета и среднерыночной ставки по отношению к концу 2009 г. составил 7 и 5% соответственно.

Последствия мирового кризиса продолжают сказываться на составе арендаторов. Так, число иностранных нанимателей уменьшилось на 5%, многие компании по-прежнему не готовы к новым проектам и привлечению экспатов. А вот доля арендаторов в возрасте до 30 лет выросла на 5%, что повлекло за собой увеличение спроса на одно-двухкомнатные квартиры: было 20,8%, стало 24,3%, заявляет Г. Ткач. Около половины всего объема спроса было сконцентрировано в бюджете до 4 тыс. долл./мес. Доля запросов на самые дорогие объекты (от 10 тыс. долл.) не превышала 10%.

С предложением дорогой недвижимости, сдаваемой внаем, картина иная. После активного роста количества свободных квартир на рынке в I половине 2009 г. наметившаяся тогда же тенденция к снижению объема предложения получила свое развитие и в 2010-м. «Сокращение предложения было связано как с поглощением объектов, так и с переходом их с рынка аренды на рынок продаж, — объясняет Г. Ткач. — Только в IV квартале — более 3% квартир от общего объема предложения. К концу 2010 г. сокращение количества свободных объектов достигло 28% по отношению к декабрю 2009 г.».

Рынок дорогих квартир неоднороден, обычно его делят на сегменты бизнес-класса и элитный, а последний — на подсегменты premium и de luxe. Как отмечает Г. Фабрицкая, в бизнес-классе предложение превышает спрос: «Сказываются высокие ставки, по которым немногие квартиросъемщики готовы снимать жилье. Раньше была тенденция к росту объема предложения, когда жилье было востребовано, и собственник отремонтированной и обставленной квартиры мог поднимать цены, особенно если она располагалась в хорошем районе — на севере, западе и юго-западе Москвы (район станций метро «Сокол», «Профсоюзная», «Фили» и т. д.). Однако сейчас такого не наблюдается». По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в этом сегменте стоимость найма однокомнатной квартиры в Москве составляла на конец года в среднем 44,8 тыс. руб./мес., двухкомнатной — 66,1 тыс. руб./мес., трехкомнатной — 93,5 тыс. руб./мес. За декабрь однушки подорожали на 0,4%, а двушки и трешки подешевели на 2,9 и 1,6% соответственно.

В сегменте premium, по данным этой же компании, стоимость аренды однокомнатной квартиры за декабрь опустилась на 0,4%, до показателя 71,4 тыс. руб./мес. Найм двухкомнатной подорожал на 0,6%, до 94,2 тыс. руб./мес., трехкомнатной — на 0,4%, до 138,1 тыс. руб./мес. Аренда четырехкомнатных квартир снизилась на 2,2%, до 193 тыс. руб./мес.

В сегменте de luxe колебания стоимости найма в декабре в среднем составили 1%. Однокомнатные квартиры этого типа предлагают по 112,2 тыс. руб./мес., двухкомнатные — 160,3 тыс. руб./мес., трехкомнатные — 232,5 тыс. руб./мес., четырехкомнатные — 353,7 тыс. руб./мес.

Дано ли нам предугадать?

Как полагает М. Жукова, в наступившем году все станет развиваться по сценарию прошлого. В зимний период спрос будет снижен, однако полноценных зимних каникул, когда рынок вообще замирает, в арендном бизнесе не бывает. Эксперт предвидит незначительные колебания цен — плюс-минус 2–3% до начала высокого сезона и сезонный рост в пределах 10–15%. «Разрыв между спросом и предложением, ожидаемый рост уровня инфляции и тарифов ЖКХ — вот некоторые причины увеличения арендных ставок, — говорит М. Жукова. — Однако стремление собственников поднять цены еще выше ограничено низким платежеспособным спросом».

По мнению Г. Фабрицкой, текущие ставки сохранятся до конца лета этого года. «Ставки традиционно повышаются осенью и практически не меняются до следующего августа — месяца очередного роста на рынке», — объясняет она.

Свои прогнозы по рынку высокобюджетной аренды дала Г. Ткач. В 2011 г., считает она, спрос сохранит количественные показатели 2010 г., а наиболее востребованными по-прежнему останутся объекты в бюджете до 6000 долл./мес. Доля сделок в самом высоком бюджете (от 15 тыс. долл./мес. за объект) не будет превышать 10% ввиду консервативной рекрутинговой политики крупных международных компаний, ограничивающей приток главных арендаторов этого сегмента — иностранных топ-менеджеров. Объем предложения продолжит снижаться и к концу года сократится еще на 10–15%. Стабильный спрос и снижение объемов предложения повлекут в новом году рост арендных ставок на 7–10%, уверена Г. Ткач.

Фото: exclusiverealestate.ru

_____

 Видео войны в Чечне вы можете посмотреть тут Чечня видео боевиков

туристический сайт

Pro-okna.com - ресурс про фурнитуру, подоконники, жалюзи и монтаж пластиковых окон

Новость добавлена: 
02/07/2011