"Черный риэлтор". Как яхту назовете - так она и поплывет

Отношения между обществом и риэлтором далеки до идеальных. Брак по-любви не получился, по-расчету - только складывается. Профессия "риэлтор" - является очень молодой, значительное количество участников рынка недвижимости являются случайными людьми, качество услуг оставляет желать лучшего, общественный договор не сложился.

В марте 2010 года на центральных каналах телевидения была показана серия передач, посвященная проблеме "черного риэлтора", наиболее одиозной из которых являлась передача "Специальный корреспондент. Черный квадрат", вышедшая в эфир 21 марта 2010 года.

В основу данной передачи лег сюжет А.Рогаткина о проблемах в сфере недвижимости в Новой Зеландии с последующей дискуссией, которую вела Мария Ситтель. После просмотра данной передачи у большинства зрителей должно было сформироваться мнение, что во всех проблемах, связанных с недвижимостью виноваты исключительно "черные риэлторы", которых объединяет Российская Гильдия Риэлторов, названная в передаче "стаей".

Серьезный вопрос, разыгранный по правилам телешоу, не способен дать хоть какой-нибудь значимый результат, но основная цель данной передачи, как и других "желтых" или политически-ангажированных сюжетов, все-таки достигнута - подобные шоу имеют хорошие рейтинги, но спекулируя человеческими судьбами, превращая в балаган способы решения серьезных проблем, общество вынуждено будет заплатить тем, что рецепты проблем не будут найдены, а общественный договор с риэлторами в ближайшее время не состоится.

Само по себе применение термина "черный риэлтор" по отношению к целой профессии, напоминает плохо забытое старое, когда обществу предлагалось на выбор найти и линчевать того или иного врага.

Участники дискуссии не заинтересованы были понимать, что в обществе не может быть ни "черных нотариусов", ни "черных милиционеров", ни других "черных". Я исключаю саму возможность появления "черной" профессии, т.к. мы все соседи по лестничной площадке, по дому, по городу. В одном городе живут разные судьи, милиционеры и врачи, которые дышат одним и тем же воздухом, воспитывают детей и являются частью общественной морали, независимо от того, хорошая она или плохая. Все относительно.

Единственная цель настоящей публикации - не приукрасить представителей профессии "Риэлтор" (лично я невысокого мнения о качестве оказываемых риэлторами услуг в Саратове, о чем писал ранее в статье "Качество риэлторских услуг"), а сделать реальный шаг к заключение общественного договора, дать анализ основным моментам возникновения проблем в сфере недвижимости.

 

Проблема №1 - ожидание и реальность

 

Каких услуг ожидает от риэлтора клиент?

Недосказанные и неурегулированные договором вопросы каждая сторона трактует в свою пользу - клиент хочет все и сразу (и это его право), риэлтор не может внятно объяснить какие услуги он может оказать качественно (и это его проблема).

Необходимо понимать, что профессия "риэлтор", не имеет государственного правового регулирования и все взаимоотношения регламентируются Гражданским Кодексом РФ и Законом "О защите прав потребителей".

Дополнительных прав у риэлторов в силу отсутствия правового регулирования риэлторской деятельности нет, и, соответственно, риэлтор не может совершать никаких юридически значимых действий (за исключением случаев, когда он является поверенным).

Таким образом, риэлтор может гарантировать лишь то, что может реально реализовать в пределах своих полномочий, а именно:

Предоставить достоверную коммерческую информацию, подготовить объект недвижимости к продаже, составить план рекламной компании, передать клиенту информацию об объеме необходимых документов, привлечь специалистов для правового исследования правоустанавливающих документов, либо специалистов, способных предоставить техническое заключение. Ожидать других гарантий от риэлтора преждевременно, как не основанных на его реальных возможностях. В компетенцию риэлтора входит проведение переговоров, определение наилучшей цены продажи, прогноз ликвидности объекта, рекомендации по предпродажной подготовке объекта.

В отношении ожиданий клиента гарантий безопасности сделки - здесь не нужно принимать желаемое за действительное. Нельзя сбрасывать со счетов опыт и интуицию риэлтора, но гарантии безопасности должны давать титульное страхование и ответственность государственных органов, осуществляющих правовую экспертизу и регистрацию сделки.

 

Проблема №2 - потеря права собственности (в группе риска)

 

В этой проблеме можно выделить два основных аспекта:
1. Потеря права собственности в результате мошенничества;
2. Расторжение оспоримых сделок с результате нарушения чьих-либо прав.

В первом случае все достаточно просто - имущество выбытое из владения помимо воли (подделка документов, подписание договора неуполномоченным лицом, подлог и другие противоправные действия) находится в юрисдикции как Уголовного Кодекса РФ и статьи 302 Гражданского кодекса РФ. Истребование имущества из чужого незаконного владения, в т.ч. у добросовестного приобретателя, с помощью виндикационного иска не представляет никакой юридической сложности.

Во втором случае, когда сделки оспариваются по иным основаниям, закон предполагает двухстороннюю реституцию, т.е. обязанность сторон возместить все полученное по сделке, причем закон и судебная практика не связывает возврат квартиры с получением денег, но квартиру-то можно забрать сразу, а вот исполнительный лист на взыскание денежных средств - это всего лишь перспектива.

В обоих случаях активную роль посредников, как совершающих, так и не совершающих юридически значимые действия, могут играть разные граждане - социальные работники, соседи-кредиторы, дальние родственники, близкие участковые, сотрудники риэлторских фирм. Данную разношерстную публику с легкой руки СМИ и называют "черные риэлторы", хотя на 99% к риэлторской деятельности вышеперечисленные посредники (а иногда и поверенные) отношения не имеют.

Причин афер с недвижимостью несколько:

1. Неспособность отдельных категорий граждан нести ответственность за предоставленную ему ценность. Даже если государство ограничит в дееспособности всех пьющих граждан, добром это не кончится. Не пропьют, так сожгут. Что в этом случае более гуманно - предоставить право пропить квартиру, либо обречь соседей на постоянные риски, вопрос риторический, на который нет и не может быть однозначного ответа. Но в любом случае причинно-следственная связь между фактом и способом потери квартиры не отличается многообразием и в основе этого механизма лежит, в первую очередь, процесс совершения юридически значимых действий:

- подписание и выдача доверенности;
- заключение договора купли-продажи;
- снятие с регистрационного учета по месту жительства;
- заключенный ранее брак, или в отдельных случаях, экзотическое решение суда.

Как видно, юридически значимых действий риэлтор, в т.ч. и черный, в данном процессе не совершает.

 

Проблема №3 - потеря права собственности недееспособными и малолетними гражданами

 

В основе этих проблем лежали, в первую очередь, издержки приватизации. После нормализации данного процесса причинами потери права собственности является отсутствие контроля уполномоченных органов, которые обязаны защищать права недееспособных и малолетних граждан. Когда материальные ценности не подлежат охране, мошенники всегда найдутся. Но появление "черных риэлторов" в этой ситуации я расцениваю не как причину, а как следствие безразличия уполномоченных органов, осуществляющих социальную защиту населения.

 

Проблема №4 - обманутые дольщики

 

В основе данной проблемы лежит алчность или излишняя доверчивость отдельных граждан, готовых рискнуть. В данной ситуации граждане экономят и на квалифицированной юридической помощи, заключая договоры в пользу застройщика. При этом из-за собственной жадности, люди перестают понимать очевидную вещь - риски гражданских правоотношений были, есть и будут. Минимизировать их можно только единственным способом - титульным страхованием собственности. Если отдельные объекты не подлежат титульному страхованию, значит риски нужно минимизировать другими способами. Но об этом в следующей публикации.

На мой взгляд, риэлтором может называют лишь тот специалист, который прошел аттестацию по системе сертификации услуг на рынке недвижимости РФ и обладает знаниями соответствующими требованиям, предъявляемым Единым Национальным Стандартом "Риэлторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости".

Все специалисты, имеющие право называться риэлторами, указаны в Едином реестре на сайте РГР. Все иные участники рынка недвижимости, оказывающие посреднические услуги, в моем понимании, риэлторами не являются.

В 2002 году Национальный Совет РГР утвердил Единый Национальный Стандарт "Риэлторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости" и Постановлением №14 Госстандарта России зарегистрирована Система добровольной сертификации на рынке недвижимости РФ. В данной ситуации, это единственное правовое основание называться риэлтором (при отсутствии закона о риэлторской деятельности)

Фото: limenzo.com

Новость добавлена: 
02/04/2011