Вторичный рынок: передышка на год

Прошедший 2010 год стал для рынка недвижимости своеобразной передышкой. У риэлторов, строителей и покупателей появилось время подумать о будущем, не увлекаясь гонкой за стремительно растущими ценами.

Стабильность, напоминающая о стагнации, – вот главное, чем запомнился 2010 год экспертам, многие из которых, наконец, сняли розовые очки и перестали ждать мгновенного восстановления отечественной экономики, поддержанной нефтяными доходами. В ушедшем году российский рынок недвижимости отличался предсказуемостью и спокойствием – не самые плохие качества в свете последних лет. В отдельных его сегментах, таких как коммерческая недвижимость, даже наметился подъем, вызванный возросшей активностью в сферах стрит-ритейла и аренды офисных площадей. Однако оптимистичные прогнозы скорого выхода из кризиса звучат не слишком часто. Одно из главных утверждений экспертов: рынок недвижимости в последние два года серьезно изменился и таким как прежде уже не будет.

Вверх по склону

По всем показателям 2010 год для рынка недвижимости был однозначно не хуже, а во многих отношениях даже лучше, чем предшествующий. Однако в каждом из его сегментов складывалась особая ситуация. Например, на вторичном рынке прошлый год прошел достаточно неровно: периоды спокойствия чередовались с некоторым оживлением, но особого ажиотажа среди покупателей не наблюдалось. Хотя количество сделок с недвижимостью в последние годы официально и не уменьшалось, оставаясь в пределах стандартных для Петербурга 45–50 тысяч в год, оборот операций с недвижимостью, проходящих через риэлторские компании, в 2010-м стал понемногу расти, впервые после значительного падения на 50% в конце 2008-го.

По мнению экспертов, это – один из признаков восстановления рынка, по крайней мере, возвращения его в более цивилизованное русло, хотя число частных посредников и «левых» агентов до сих пор превышает показатели последних десяти лет. Официальных данных у экспертов нет, но, по мнению риэлторов, подобные «специалисты» сейчас имеют отношение к 60–85% сделок с недвижимостью в Петербурге.

Кроме того, несмотря на рост покупательского спроса, он продолжает оставаться вялым, а объявлений о продаже недвижимости гораздо больше, чем заявок на ее покупку. При этом вторая половина 2010 года стала намного более продуктивной, чем сезон зима-весна. «Наиболее активной по количеству сделок можно считать осень минувшего года, и, конечно, порадовал декабрь, – констатирует Наталья Бондаренко, директор по рекламе и маркетингу Группы компаний «Ярус». – Вызвано это притоком финансов по государственным программам, а также частных инвестиций, появлением более интересных предложений от банков в части ипотечных программ».

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость», отмечает, что 2010 год прошел гораздо активнее, чем откровенно кризисный 2009-й: «Спрос существенно вырос: в ушедшем году число сделок в нашей компании увеличилось на четверть. По некоторым районам, в частности по Выборгскому и Кировскому, количество операций с объектами и вовсе удвоилось. В этих районах в настоящее время практически не строится новое жилье, зато есть добротные новостройки и кирпичные дома, квартиры в которых пользуются спросом. Выросла у нас с 5% до 25% и доля ипотечных сделок, ведь в последний год появились новые ипотечные программы и новые финансовые организации, оказывающие услуги по выдаче таких кредитов. Да и банки в целом стали более лояльны к клиентам».

Существенно влияют на общую картину рынка и бюджетные средства, даже несмотря на сокращение финансирования госпрограмм в последние два года. По мнению Валерия Виноградова, президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, доля сделок, проходящих при участии субсидий и других форм господдержки, в 2010 году достигала 30–40% от их общего числа на вторичном рынке Петербурга.

Заметные изменения в последний год произошли и в социальном портрете покупателя, особенно разительны перемены в среде покупателей элитной недвижимости. «В посткризисный период среди клиентов значительно увеличилась (приблизительно до 60%) доля чиновников и топ-менеджеров государственных предприятий. При этом с рынка практически ушли собственники бизнеса и менеджеры среднего звена, – поясняет Павел Пикалев, директор компании Penny Lane Realty в Санкт-Петербурге. – Такая ситуация во многом объясняется сложностью получения ипотечного кредита, особенно на дорогие объекты. Сократилось также количество покупателей элитного жилья среди иностранных граждан. В кризис они предпочитали продавать, а интересоваться дисконтированными предложениями начали слишком поздно».

Замершие показатели

Цены на недвижимость в прошлом году были достаточно стабильны – колебания в сторону снижения или повышения оставались в пределах 1–2% в месяц. Таким образом, накопленный общий рост цен на вторичном рынке в 2010 году составил в среднем 1%. Но если принять во внимание показатели инфляции в стране, которая по итогам года составила почти 9%, можно говорить и о реальном снижении цен на недвижимость.

По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», однокомнатные квартиры в Петербурге за последний год (с декабря 2009-го по декабрь 2010-го) прибавили в цене больше других объектов – 3,3%. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра такого объекта на вторичном рынке в конце года держалась на уровне 84,4 тыс. руб., а петербургская однокомнатная квартира в среднем стоила 3,3 млн руб. Двухкомнатные прибавили в цене за год меньше, всего около 1,5%. Средняя цена предложения в конце года составила 4,8 млн руб. Трехкомнатные квартиры в прошлом году предлагали за 6,7 млн руб. Рост цен на них был совсем незначительным – 0,6%.

По итогам года средневзвешенная цена предложения квадратного метра на вторичном рынке достигла отметки в 82 тыс. руб., в то время как на первичном эта планка установилась на уровне 70 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, разница в ценах первичного и вторичного рынков выросла с 11% в конце 2009 года до 17% в конце 2010-го. Причина – в снижении стоимости строящегося жилья и незначительном повышении цен на квартиры вторичного рынка.

Дешевле других вариантов покупателям традиционно обходится старая панель – к декабрю 2010 года цена «квадрата» здесь составила 71 тыс. руб. Рядом с ней в ценовом диапазоне стоит и новая панель – 73,5 тыс. руб. за кв. м. Квартиры в кирпичных, кирпично-монолитных домах и в домах старого фонда стоят примерно одинаково – 83 тыс., 84 тыс. и 85 тыс. руб. за кв. м. Наиболее высокая стоимость квадратного метра по-прежнему держится в сталинских домах и зданиях старого фонда после капитального ремонта – 90 тыс. и 94 тыс. руб.

Однако, несмотря на несколько изменившуюся ценовую ситуацию, большинство потенциальных покупателей до сих пор ищут однокомнатную квартиру за 2,2 млн руб. Хотя, отмечают эксперты, таких объектов на вторичном рынке уже не осталось. Стоимость даже самых неказистых и малогабаритных однокомнатных квартир в хрущевках выросла в 2010 году до 2,5 млн руб.

Дешево и сердито

С изменением ситуации на рынке в 2009 году скорректировались и цели приобретения недвижимости. Доля инвестиционных сделок снизилась с 30% в конце 2008-го до 5% в 2010 году. По утверждению экспертов, более 95% покупок сегодня совершаются с целью собственного проживания, а не для инвестиционных вложений. Именно поэтому клиенты в последние годы проявляют повышенное внимание к качественным характеристикам недвижимости, особенно при покупке дорогих объектов и элитных апартаментов.

«Лидером по сделкам в течение 2010 года были однокомнатные квартиры в кирпично-монолитных и кирпичных домах нескольких последних лет постройки в Приморском, Калининском и Московском районах, – рассказывает Сергей Дроздов. – Интерес к более комфортному и удобному жилью проявляют покупатели с «прямыми» деньгами и люди, взявшие ипотечный кредит. Остальные, не такие ликвидные варианты, выливаются в обменные сделки. При этом все менее популярно старое жилье: трехкомнатные квартиры в старом фонде, хрущевках, «кораблях» и т. д. Если в среднем на конец года цена квадратного метра по итогам закрывшихся сделок составила 73–75 тыс. руб., то в таких квартирах стоимость «квадрата» едва ли дотягивает до 50 тыс. руб.».
Однако, несмотря на явную тягу покупателей к качественному жилью, наибольшей популярностью до сих пор пользуются объекты эконом-класса, занимающие более 65% вторичного рынка. «По традиции популярностью в 2010 году пользовались недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры, – рассказывает Наталья Бондаренко. – Хорошо продавались комнаты в ценовой категории от 750 тыс. до 1,2 млн руб.».

Кроме того, осенью, наконец, активизировались покупатели бизнес-класса и элитного жилья. Наибольший интерес в этих сегментах клиенты проявляют к квартирам с отделкой в новых зданиях либо в домах не старше трех лет. Также спросом в премиум-сегменте пользовались квартиры в историческом центре Петербурга, особенно «видовые» объекты. Однако предпочтения таких покупателей все более смещаются от старых барских апартаментов в домах с нерасселенными коммуналками в сторону современных жилых комплексов, оборудованных по последнему слову техники, пусть и расположенных в не самых раскрученных местах.

В отличие от несколько выросшего – по сравнению с прошлыми двумя годами – спроса, объем предложения на вторичном рынке города в 2010 году практически не изменился. По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», наибольший объем предложения объектов вторичного рынка сконцентрирован в Приморском районе города (14%). На втором месте расположился Центральный район – 9,3% предложения. За ним следует Невский район, в котором сосредоточено 8,3% предлагаемых вариантов вторичного рынка. По типам объектов основная масса предложений в Петербурге приходится на старую панель (26%) и кирпичные дома (25%). Много также кирпично-монолитных зданий (17%).

На второй круг

Итоги 2010 года вселяют в экспертов оптимизм, позволяя достаточно уверенно предрекать спокойное и поступательное развитие рынка в наступившем году.

«Рост цен на недвижимость вряд ли будет резким и серьезным, скорее – плавным и небольшим, – уверен Сергей Дроздов. – Наиболее ликвидное жилье вырастет в цене. Число сделок еще немного увеличится, активность клиентов будет подчинена обычной для стабильного рынка сезонности. Периоды активности – февраль-май, а затем – сентябрь-ноябрь. Число ипотечных сделок также, думаю, возрастет. Продолжится уже наметившаяся тенденция: спросом будут пользоваться комфортные квартиры, а старое и некомфортное жилье потеряет в цене и популярности. Обострится конкуренция между вторичным рынком и новостройками».

В целом, полагают эксперты, 25–30%-ное снижение цен 2009 года не будет компенсировано и в течение 2011-го. Консенсус-прогноз роста цен на недвижимость на этот год – в пределах инфляции.

По мнению риэлторов, рынок недвижимости восстанавливается. «Количество ипотечных кредитов, выданных в 2010 году, в 2,5–3 раза превышает показатели 2009 года. Но при этом нужно помнить о шестикратном падении объемов ипотеки в том же 2009-м, по сравнению с 2008 годом. Так что пока нынешние показатели еще значительно отстают от уровня 2008 года», – замечает Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения корпорации «Адвекс Недвижимость».

Таким образом, дальнейшее развитие вторичного рынка будет определяться ситуацией на рынке ипотечного кредитования. «Пока не нормализуется ситуация с ипотекой, пока на рынок недвижимости не придут дополнительные деньги, ни о каком росте цен или спроса говорить нельзя», – уверен Сергей Бобашев, главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости».

Новость добавлена: 
01/21/2011