Жилищный «пузырь» подвис в цене и спросе

«Пузырь» на рынке российской недвижимости лопнул более 2 лет назад, в самом начале кризиса, и пока, следуя мировому опыту, только начинает восстанавливаться. Впрочем, темпы этой тенденции в нашей стране сильно отстают от других цивилизованных стран, в большинстве которых цены уже вплотную приблизились к значениям лета 2008 года.

Проблема восстановления российского рынка недвижимости и, в первую очередь, возможность нового роста цен волнует абсолютное большинство россиян, 68% которых в той или иной степени намерены улучшить в ближайшие 2-3 года свои жилищные условия. По оценкам аналитиков Сбербанка, в ближайшем будущем рынок жилья будет восстанавливаться, но «достаточно медленно». В отчете аналитиков банка подчеркивается, что в России в целом до конца 2010 года и в будущем году будет продолжаться стагнация цен с учетом инфляции. В номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2011 году (+6%).

В Москве до конца 2010 года и в 2011 году цены на жилье будут расти менее быстрыми темпами, чем в начале текущего года. По оценкам аналитиков Сбербанка, в указанные периоды «прирост рублевой стоимости жилья в столице «обгонит» инфляцию на 4-5%». В 2011 году ожидается аналогичная динамика.

«В этих цифрах есть некоторая недосказанность и неточность, - говорит ВЗГЛЯДу директор консалтингового Бюро информационной поддержки инвестиций Андрей Шаповалов. - «Обгонит» на 4-5% инфляцию, темпы которой оцениваются совершенно по-разному правительством и независимыми экспертами. Первые рассчитывают на 8-9% в год, вторые – на 14-16%. В первом случае цены на жилье должны вырасти на 12-14%, во втором – на 18-21%. Тогда неясно, откуда специалисты Сбербанка берут средний показатель по стране в 6%. Это та самая «средняя температура по больнице», которая не говорит ровным счетом ни о чем».

В целом по России средняя цена квадратного метра к концу текущего года составит чуть меньше 50 тыс. рублей, по Москве - в районе 145 тыс., говорят эксперты Сбербанка. В следующем году общероссийский усредненный показатель перевалит за 50 тыс. рублей и, как прогнозируют аналитики банка, к концу года не намного превысит этот уровень. А вот московский квадратный метр покорит планку в 160 тыс. рублей (ориентировочно во втором квартале), но к концу года значимого усиления тренда роста цен не ожидается.

«Прогнозы вообще вещь неблагодарная, а российская экономика очень во многом зависит от цен на энергоносители на мировых рынках и курсов валют, чтобы строить более или менее точные планы, - считает руководитель аналитического департамента компании Globus Consulting Дмитрий Горохов. – К тому же расчет инфляции пока еще ведется по показателям, которые давно и безнадежно устарели, как, например, оценка потребительской корзины, где указываются смешные вещи из арсенала 60-х годов и потребностей потребления советского времени. В «мягких» цифрах, скорее всего, просто «спрятано» желание видеть рынок жилья более стабильным и доступным, чем это есть на самом деле».

В этой связи портал Finam.ru подчеркивает, что правительство обещает не допустить всплеска цен на жилую недвижимость и надувания очередного «пузыря». «Мы и дальше будем поддерживать спрос на жилье, а чтобы не допустить всплеска цен и появления пузырей на этом рынке, одновременно будем формировать адекватные предложения, предоставлять под массовую застройку новые земельные участки, снимать административные барьеры для стройиндустрии, развивать проекты строительства жилья экономкласса», - приводит портал цитату премьер-министра РФ Владимира Путин на форуме «Россия зовет!».

Опрошенные ВЗГЛЯДом специалисты рынка уверены в том, что на цены призывы не действуют в рыночной экономике, и единственный вариант сделать жилье доступным – это больше строить и вводить новые программы кредитования, параллельно уменьшая ипотечные ставки до уровня среднемировых.

Что касается цен, то по данным центра ГдеЭтотДом.РУ, за первый месяц осени цены на вторичном рынке российской недвижимости стали выше на 0,4%, в то время как в августе рост цен составил в среднем 0,1%. Темпы роста цен на жилье по-прежнему ниже уровня инфляции, которая за сентябрь составила 0,8%. По сравнению с началом года цены на жилье в рублях в среднем по России выросли всего на 1,5%. В тоже время, уровень инфляции к концу сентября достиг 6,3%.

На вторичном рынке средняя цена квадратного метра в Москве составляет сегодня около 150 тыс. рублей, причем, это скорее низшая отметка в блочных домах на окраинах города.

В Москве темпы роста последние месяцы соответствуют уровню инфляции. В сентябре 2010 года цены на вторичном рынке стали выше на 0,8%, а по сравнению с началом года – на 5,3%. Сентябрь вообще стал лучшим для рынка московской жилой недвижимости за последние 3 года, считают в ФК «Уралсиб».

«В сентябре в Москве было зарегистрировано самое высокое для этого месяца за последние три года количество сделок с жилой недвижимостью - 6039, что на 36% больше, чем годом ранее. При этом совокупное количество сделок за третий квартал 2010 года уменьшилось на 19% по отношению ко второму кварталу 2010 года, но увеличилось на 47% по отношению к третьему кварталу 2009 года», - говорится в обзоре ФК.

Если считать по количеству сделок, то оно уже сегодня вполне сопоставимо с докризисными уровнями, говорят в Гильдии риелторов Москвы, подчеркивая, что цены остаются без изменений: средняя цена в сентябре выросла на 0,8% по отношению к предыдущему месяцу и на 8% с начала года.

«Одной из основных причин роста цен на жилую недвижимость и высоких объемов сделок с ней является высокий спрос на жилье эконом-класса по цене в диапазоне 3-4 тыс. долларов за квадратный метр. При этом поддержку спросу оказывает восстановление ипотечного рынка на фоне улучшения условий финансирования: ставки по рублевым кредитам сейчас составляют 11-14% годовых (против 18-20% в 2009 году), а размер первоначального платежа снизился до 10-20%», - говорится в обзоре ФК.

Более осторожную оценку стоимости московских «квадратов» предлагают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.RU ). По их данным, средняя стоимость метра в новостройках практически не изменилась за 2-3 последних месяца, продемонстрировав небольшой рост в пределах 2,5%. В исследовании экспертов центра указывается, что средняя цена метра в Москве от ТТК до МКАД увеличилась со 146,1 тыс. рублей во 2 квартале до 149,5 тыс. в 3 квартале текущего года. При этом средняя стоимость столичной квартиры «подросла» примерно на 0,5 млн. рублей и теперь составляет 14,2 млн. рублей за 95 кв.метров.

В других же сегментах (районы Москвы за МКАД и города Подмосковья) динамика не превышала 1%, как по средней стоимости метра, так и по цене за квартиру. Например, в Подмосковье средней удаленности стоимость квартиры площадью 67 метров примерно такая же, как и во 2 квартале 2010 года, – около 3,9 млн. рублей. Жилье такой же площади в населенных пунктах за 30 км от Москвы обойдется покупателю примерно в 3,1 млн..

По мнению «Индикаторов», сегмент столичных новостроек сегодня выступает «локомотивом» на рынке жилья Московского региона – именно здесь отмечаются наиболее заметные изменения основных показателей. С одной стороны, увеличивается объем сделок, а значит, и спрос на квартиры в Москве, о чем свидетельствует небольшой положительный тренд цен, а также уменьшение количества реализуемых новостроек. При этом подмосковный рынок первичного жилья по-прежнему пребывает в состоянии стагнации.

Фото: ИТАР-ТАСС

Новость добавлена: 
10/11/2010